Limburgs Dagblad, 14 december 2002
Door André Lammerse
Waar de bouwgrond schaars en de vraag van het koopgrage publiek groot en gretig is, ontstaat een schimmig circuit gekenmerkt door vriendjespolitiek, lotingen, onderhandse verkoop en grondspeculatie. Zoals in de Maastrichtse nieuwbouwwijk Vroendael, de nieuwe ‘goudkust’ op de oostelijke Maasoever. Over het relatienetwerk van projectontwikkelaar Grouwels Daelmans, de onmacht van kaalgeplukte bewoners en een machteloze gemeente.
Een ratelende boormachine overstemt Radio 3FM op een bouwsteiger van een nog naamloze straat. Hier, aan de zuidoostrand van Maastricht, is werk in uitvoering. Bouwvakkers leggen de laatste hand aan de tweede fase van een vinexlocatie – geschakelde woningen die voor 320.000 euro per stuk weggaan.
Welkom in Vroendael, de meest luxueuze nieuwbouwwijk in Maastricht van dit moment. Vroendael ligt achter een oude kloostertuin en kijkt aan de oostkant uit op de plooiende akkers richting het Savelsbos en Cadier en Keer. Dit soort plekken zijn zeldzaam. En al helemaal in een stad waar de woonprijzen inmiddels de absurde hoogtes hebben bereikt van Utrecht en Amsterdam. Projectontwikkelaar Grouwels Daelmans deed eind jaren tachtig dan ook een gouden greep toen de Maastrichtse onderneming de eerste stukken landbouwgrond opkocht en het plan tien jaar later in ontwikkeling bracht.
Tot 2006 worden 240 ‘stadsvilla’s’ in rijtjesvorm en half vrijstaande patiobungalows uit de grond gestampt. Een slordige zes miljoen euro heeft Grouwels Daelmans inmiddels geïncasseerd met de verkoop van 41 bouwkavels waar particulieren zelf een huis konden neerzetten. De meeste van die huizen zijn begin dit jaar opgeleverd. Maar niet iedere bewoner is te spreken over de manier waarop deze kavels zijn vergeven. De eerste 21 en fraaist gelegen percelen deelde Grouwels Daelmans namelijk onderhands uit aan vrienden, collega’s en relaties: de ‘onderhandse verkooplijst’. Daarna kwam, zoals een bewoner zegt, ‘de gewone hap’ aan de beurt voor de aanmerkelijk slechtere plekken. Niettemin stonden de mensen ervoor in de rij. 301 Gegadigden knokten in september 1999 om de twintig overgebleven lapjes grond en moesten een lootje trekken bij de notaris.
Zes maanden voor de loting stuurde Grouwels Daelmans de onderhandse verkooplijst naar de gemeente Maastricht. Het is een interessante lijst, omdat hierop de mensen staan vermeld die een voorkeursbehandeling kregen van de projectontwikkelaar. Opvallend is allereerst de oververtegenwoordiging van mensen uit de onroerendgoedwereld. Zo woont op een van de mooiste kavels directeur Thomas Gilissen van Pustjens Makelaardij in Maastricht. Hij betaalde dezelfde grondprijs – 450 gulden per vierkante meter – als iemand die later meelootte en nu pal aan de drukke Rijksweg woont. Bij Gilissen om de hoek woont Ton Wanders, ten tijde van de onderhandse verkoop hoofd Groen bij de gemeente Maastricht. Deze afdeling heeft grote betrokkenheid bij de groene invulling van nieuwe woningbouwplannen.
De overbuurman van Wanders heet Johan Hermans, een aannemer uit Eijsden maar die tegenwoordig met Hermans Detail Bouw bv in het telefoonboek staat. Weer een stuk verder is Jos van der Loo neergestreken, directeur van Van der Loo Projectontwikkeling in Sittard. Projectmanager Ronald Bonten van Stienstra Projectontwikkeling in Heerlen bouwde zijn hoekhuis bij de kloostertuin. Dat iemand van Stienstra een voorkeursbehandeling kreeg, is niet zo verwonderlijk, want de makelaar regelt tot op de dag van vandaag de verkoop in Vroendael. Vermeldenswaardig in dit selecte gezelschap is tot slot de huidige Maastrichtse VVD-partijvoorzitter Jan Cobbenhagen, tot maart van dit jaar nog fractievoorzitter voor die partij in de Limburgse hoofdstad. Cobbenhagen zegt aanvankelijk dat hij al ‘veertien jaar’ stond ingeschreven bij Grouwels Daelmans voor het project. Gevraagd naar een afschrift van die inschrijving zwakt hij die uitleg af: ‘Ik heb gewoon heel vaak gebeld met Grouwels Daelmans, omdat ik daar graag wilde wonen. Op een gegeven moment werd ik opgebeld. Het is een kwestie van erachteraan blijven zitten.’
Volgens Cobbenhagen was de lijst allerminst exclusief. Projectontwikkelaar Van der Loo heeft een andere lezing en spreekt wel degelijk van een ‘netwerklijst’. ‘Zo gaat dat in deze wereld.’Of zoals aannemer Hermans zegt: ‘Wie dicht bij het vuur zit, krijgt voorrang.’
Daarom is het verhaal van topambtenaar Wanders, thans werkzaam op de afdeling economische zaken, niet erg geloofwaardig als hij na lang nadenken ‘een neefje’ opvoert die hem getipt zou hebben. Dit ‘neefje’ had een advertentie in de krant zien staan. Of een krantenartikel, Wanders weet het niet meer precies. ‘Dat moet ergens eind 1998 zijn geweest. Ik heb toen Grouwels Daelmans gebeld of zij een kavel voor me hadden. Dat bleek het geval. Ik weet niet waarom ik niet mee hoefde te loten.’
Interessanter nog zijn de begunstigden die hun kavels met grove winst doorverkochten. Dit zijn de, op één geval na, slechte percelen tussen de lotingkavels langs de Rijksweg. De naam van de 61-jarige vastgoedbaas René Hillegers uit Gronsveld duikt in dit verband steevast op. Op 17 december 1998 nam Hillegers afscheid bij zijn werkgever Grouwels Daelmans, waar hij lange tijd directeur projectontwikkeling was. Hij begon voor zichzelf met Hillegers Vastgoed bv, omdat hij, zoals hij later zal zeggen, ‘geen zin had om achter de geraniums te zitten’.
Hillegers was de grote regisseur achter de exploitatieovereenkomst voor Vroendael tussen Grouwels Daelmans en de gemeente Maastricht. Hij bepaalde dat er onderhands verkocht zou worden. Hillegers had een duidelijk privé-belang bij deze deal voor ogen. Bij de doorverkoop van ten minste drie van deze percelen komen we zijn naam tegen. Tweemaal zet Hillegers zijn kinderen Thomas en Manon in als verkopende partij, in het derde geval trekt hij op met de eerder genoemde aannemer Hermans die de kapitale villa van Hillegers in Gronsveld bouwde.
De parallel tussen deze drie gevallen is dat de grond voor 450 gulden per vierkante meter van Grouwels Daelmans wordt afgenomen, al dan niet met een tussenkomst van een derde. Vervolgens wordt het perceel – er is dan nog geen huis gebouwd – binnen een jaar voor ruim de dubbele prijs verkocht. De brutowinst die op deze drie stukken grond wordt gemaakt (op basis van de stukken in het kadaster): 360.000 euro.
Hillegers weigert openheid van zaken te geven, en speelt de vermoorde onschuld als hem thuis om commentaar wordt gevraagd. De zakenman vindt de hele zaak een privé-aangelegenheid. ‘Waarom Pietje wel en Jantje geen kavel kreeg – ik vraag u toch ook niet hoe u uw geld verdient?’Hillegers die de gemeente de uitgiftecriteria voor Vroendael dicteerde, weet het allemaal niet meer. ‘Ik weet niet of er geloot is. Is er geloot?’
Nou goed, iets wil hij wel kwijt. Wie met de roerganger van Vroendael in zee ging, kreeg te maken met een soort kettingbeding. Hillegers leverde het bouwplan en wees de aannemer aan voor de koper. De kopers moesten die aannemer nog wel zelf betalen, maar de vastgoedbaas beweert dat dat zeer voordelig uitpakte voor de koper. ‘Al wil ik best toegeven dat ik van deze transacties het meeste heb geprofiteerd. Misschien dat die mensen nu zitten te mauwen. Maar u moet ze eens spreken als ze straks anderhalve ton in hun zak steken zodra ze hun huis hebben verkocht.’
Waarom kreeg Hillegers de aannemer zo goedkoop aan het werk? ‘Dat is mijn vak,’antwoordt Hillegers met een glimlach.
Hillegers is niet de enige die beslag wist te leggen op bouwpercelen die met een winstmarge van meer dan honderd procent werden doorverkocht. Zo komen we het echtpaar Hub en Anna Jennekens uit Eijsden tegen op de voorkeurslijst. Zij is secretaresse bij de Hogeschool Limburg in Heerlen, hij bankemployé. Ze kopen op 19 september 1999 een perceel grond van Grouwels Daelsmans voor 170.000 gulden (76.848 euro). Zeven maanden later gaat de grond over naar de eindgebruiker voor 190.848 euro. Brutowinst: 114.000 euro. Wat hier achter steekt, is eveneens onduidelijk. Mevrouw Jennekens weigert ieder commentaar op deze transactie. Weer een ander die heeft doorverkocht – een oud-tandarts uit Maastricht – is onvindbaar; het echtpaar dat zijn kavel kocht, wil niet praten.
Nogal wat bewoners van Vroendael die hebben moeten meeloten, of een kavel in de vrije verkoop hebben gekocht, voelen zich beetgenomen door Grouwels Daelmans. De term ‘vriendjespolitiek’ valt veelvuldig. ‘Mensen met connecties hebben hier de beste kavels,’beklaagt iemand die ook meelootte zich. Een ander: ‘Ik heb er nooit onderzoek naar gedaan, maar het is me wel opgevallen dat hier opmerkelijk veel mensen uit de bouwwereld wonen.’
De meest uitgesproken criticaster is Gerard Linden die aan het Ravensbosch woont. Hij lootte mee, maar eindigde op een kansloze 130ste plaats. Toen hij later van makelaar Stienstra vernam dat er toch nog enkele kavels te vergeven waren, is hij met Grouwels Daelsmans in zee gegaan. In zijn geval ging het om een onderhandse kavel die aanvankelijk aan een secretaresse van Grouwels Daelmans was vergeven. Linden betaalde ruim twee keer zoveel voor de grond als de degenen die onderhands of via loting hadden gekocht.
‘Het was slikken of stikken. Natuurlijk wist ik dat ik te veel ging betalen, maar wat moet je als je al jaren een vrijstaand huis in Maastricht wilt kopen? Ik heb alles tot in de puntjes uitgerekend en ben tot de slotsom gekomen dat ik tweehonderdduizend gulden in de Maas heb gegooid. Het ergste is dat ik me tien jaar geleden al had aangemeld bij Grouwels Daelmans voor dit plan, ik had zelfs een bewijs van inschrijving. Ik ben later nog wel gebeld, maar toen men mij vroeg of ik een bedrijf had en ik dit ontkennend beantwoordde, heb ik nooit meer iets gehoord. Ze vragen dus of je later nog iets voor ze kunt betekenen. Het is gewoon een grote maffiawereld.’ Overigens hanteerde Grouwels Daelmans ook nog op een andere kavel die volgens de folder zou worden verloot, een verkoopprijs van 950 gulden per vierkante meter voor bouwrijpe grond. Waar VVD’er Cobbenhagen 189.000 gulden betaalde, moesten de buren voor een kavel met precies dezelfde oppervlakte 403.000 gulden betalen.
Niet alleen bij de onderhandse percelen, maar ook bij de lotingkavels werden hoge winstmarges behaald met doorverkoop. Degenen die vaak genoeg meededen aan de loting met vrienden, familie en buren, eindigen vanzelf wel ergens hoog op de lijst. Wie dan een beetje de weg weet in de bouwwereld, kan zo een leuke handel beginnen.
Een mooi voorbeeld is een kavel aan de noordkant van Vroendael waar ambtenaar Chrit Lemmens van de gemeente Meerssen de hand op wist te leggen. Lemmens is als projectleider bij openbare werken in Meerssen betrokken bij de aanbestedingen van onder meer rioleringen en wegen en was de afgelopen jaren de grote baas over de miljoenen kostende reconstructie van het Centrumplan in die gemeente. Lemmens lootte met vrouw en kinderen mee. De ruwbouw was nog niet klaar of er stond al een bord ‘Te koop’ in de tuin. Op 27 april 2001 werden grond met woning verkocht voor 1,1 miljoen gulden. Een rekensommetje op basis van de kadastrale akte en de bouwsom die bij de gemeente was opgegeven, leert dat Lemmens een brutowinst boekte van 290.000 gulden in anderhalf jaar tijd.
Volgens Lemmens bouwde hij het huis voor zijn zoon Frank, maar die verhuisde plotseling naar het noorden van het land. ‘En dus heb ik verkocht.’Welke aannemer bouwde het huis? ‘Dat gaat u niets aan.’De ambtenaar ontkent aanvankelijk dat hij vaker heeft meegeloot om ergens te bouwen. Toch staat Lemmens ook op de lotinglijst van de gemeente Stein waar hij op 27 april 2000 meelootte voor een ander Grouwels Daelmans-kavel in het plan Elserveld. ‘Ik heb nog meer kinderen,’reageert Lemmens geagiteerd. Wilde de andere zoon of dochter niet in Maastricht wonen? De Meerssense ambtenaar heeft ‘geen behoefte aan dit gesprek’ en vervolgens gooit hij de hoorn op de haak.
Jammer. Anders had Lemmens wellicht kunnen uitleggen waarom hij op 18 maart 2000 wéér meelootte in Maastricht – blijkbaar niet voor zoon Frank, voor hem werd immers een huis gebouwd in Vroendael. Dit keer ging het om een van de 28 bouwkavels in het plan-Hazendans van de gemeente. Helaas voor Lemmens knikkerde de notaris hem uit de loting, zo bevestigt de afdeling grondzaken in Maastricht. Lemmens had namelijk op 10 juni 1994 ook een huis gebouwd in de Maastrichtse nieuwbouwwijk Heugem Zuid-Oost. Iemand die vanaf 1 januari ’94 al een kavel had weten te bemachtigen in Maastricht, werd volgens het lotingreglement uitgesloten.
Tijd voor een afspraak bij Grouwels Daelmans op het hoofdkantoor aan de Maasboulevard in Maastricht. Het gesprek vindt plaats naast de receptie op de begane grond met de projectleider van Vroendael, Ronald Konings, oud-werknemer van Stienstra. André Daelmans, met Piet Grouwels de grondlegger van het Limburgse vastgoedimperium, is die ochtend afwezig.
Daelmans komt af en toe nog langs op het kantoor, vertelt Konings. Kompaan Grouwels niet. Hij heeft de directiewerkzaamheden overgedragen aan zijn zoon, Roger. Grouwels sr. en Daelmans prijkten onlangs nog prominent op de ranglijst van rijkste Nederlanders in het zakenblad Quote. Het persoonlijk vermogen van de in België woonachtige Limburgers werd geschat op 199 respectievelijk 45 miljoen euro.
Konings is hoofd projectleiding bij het vastgoedimperium. Hij wil best toegeven dat loten om kavels het eerlijkst is. En ook dat sommigen excessieve winst hebben behaald met de doorverkoop van percelen grond in Vroendael. Maar mensen zijn toch vrij om winst te maken, repliceert de oud-werknemer van Stienstra.
‘Als je een kavel doorverkoopt, moet je toestemming aan het college van burgemeester en wethouders vragen. Dat staat in de Algemene Verkoopvoorwaarden. De gemeente heeft het toewijzingsbeleid bepaald. Dus als er wordt doorverkocht, dan is dat de keuze van de gemeente geweest; niet van ons. Wat er daarna gebeurt, dat volgen wij niet. Het zal best zo zijn dat sommige bewoners hun beklag doen. Maar mensen die naast het potje pissen, denken al snel dat dingen onrechtmatig gebeuren.’
Over de voorkeurslijst zegt Konings: ‘Wij waren vrij om zelf te bepalen aan wie we verkochten. En ja, daar zitten inderdaad mensen tussen die een relatie met ons hebben. Ik ken die mensen niet, ik heb die lijst niet samengesteld. Dat zijn mensen geweest die hier niet meer werken. Je zou dat aan Hillegers kunnen vragen. Wij hebben 21 mensen onderhands een kavel verkocht en als ze hebben doorverkocht, dan is dat het pakkie-an van de gemeente.’
Waarom krijgt de een voorrang en de ander niet?
‘Daar zullen best verschillende redenen voor zijn. Wij waren toch vrij om die kavels te verkopen?’
En waarom hoeft bijvoorbeeld een ambtenaar niet mee te loten?
‘Ja, dat is de vraag. Dat weet ik ook niet.’
Tot slot nog. Waarom kon Hillegers na zijn vertrek bij zijn werkgever meedealen met onderhandse kavels waarop tonnen winst werden behaald? Was het een afscheidscadeau van zijn werkgever? Konings: ‘Het lijkt me voor de hand liggen dat als je hier hebt gewerkt, je makkelijker een kavel kunt kopen.’Hillegers zelf zegt: ‘Als u jaren bij de krant werkt, en vertrekt, dan krijgt u toch ook een gratis abonnementje?’We moeten de Vroendael-dirigent teleurstellen. Oud-journalisten bij het Limburgs Dagblad betalen de volle mep voor een abonnement.
Met de rug tegen de muur
Waar vrijesectorkavels in Nederland te vergeven zijn, kondigen gemeenten steevast een lotingsysteem af. De vraag naar vrije bouwgrond is namelijk gigantisch in Nederland. Om iedere burger een eerlijke kans te geven zich ergens te vestigen, worden notarissen ingeschakeld om de schaarse stukjes grond te verdelen.
De vraag is dus waarom de gemeente Maastricht de kavelverkoop aan Grouwels Daelmans overliet, terwijl er in de stad een schreeuwende behoefte aan bouwkavels was. Het antwoord is simpel: Maastricht had in de onderhandelingen met Grouwels Daelmans geen poot om op te staan. De projectontwikkelaar was medio jaren negentig al grootgrondbezitter in Vroendael. Daardoor was een ongekende machtspositie voor de ontwikkelaar ontstaan. Vroeg of laat moest Maastricht zich conformeren aan de eisen van Grouwels Daelmans.
‘Onze onderhandelingspositie was een redelijk zwakke,’zegt hoofd grondzaken Jo van Wersch van de gemeente Maastricht. ‘We mochten nog blij zijn dat we er twintig lotingkavels hebben uitgesleept. We hadden het liever anders gezien, maar dit was het maximaal haalbare.’
De situatie in Maastricht van dicterende ontwikkelaars die de grond in handen hebben, is niet uniek. Het speelt inmiddels overal in Nederland. Daar ligt ook meteen de basis voor de graai- en bevoordelingscultuur, waarvan Vroendael slechts een van ontelbare praktijkgevallen is. De Tweede Kamer is ervan doordrongen en heeft om die reden de Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) per 1 september aangescherpt. Met de WVG kunnen gemeenten grondgebieden aanwijzen waar de percelen alleen mogen worden verhandeld met toestemming van het college. Voor Maastricht is de tweede aanscherping in zes jaar tijd als mosterd na de maaltijd. ‘Alles in Maastricht is inmiddels vergeven, de posities zijn ingenomen,’zegt manager bouwgrondexploitatie, Francois Weerts.
In zijn visie is het grondmonopolie van ontwikkelaars en aannemers een rechtstreeks gevolg van het vinexbeleid dat begin jaren negentig van kracht werd. Bij een vinextaakstelling bepaalt het Rijk hoeveel woningen een gemeente in een bepaalde periode moet bouwen. Gemeenten bepalen vervolgens in structuurnota’s wáár dat gaat gebeuren. Handig voor ontwikkelaars en aannemers die willen bouwen, maar lastig voor gemeenten die later met dit soort partijen moeten onderhandelen.
Weerts: ‘Nadat het vinexbeleid begin jaren negentig van kracht werd, zijn ontwikkelaars op grote schaal gronden gaan aankopen. Daar zijn wij op verschillende locaties tegenaan gelopen. Bij Vroendael werden we voor een voldongen feit geplaatst. Je moest je publieke taakstelling waarmaken met een partij die alle grond in handen had.”Dat is best wel eens frustrerend,’zegt Van Wersch.
Het hoofd van de afdeling waar jaarlijks dertig miljoen euro wordt omgezet, noemt de voorkeurslijst in Vroendael ‘indrukwekkend’. Als hem de winstmarges wordt voorgehouden, verzucht Van Wersch: ‘Tja, die vrijheid hebben zij. Maar ik denk dat het in ieder bedrijf voorkomt. Eerlijk is het natuurlijk niet tegenover de mensen die ergens graag willen vestigen en daarvoor moeten meeloten.’
Overigens vindt hij het niet verstandig van ambtenaren om zichzelf uit te sluiten van loting en onderhands een kavel te kopen, zoals in Vroendael ten minste één keer is gebeurd. ‘Ik zou het niet hebben gedaan. Je stelt je erg kwetsbaar op.’
Ook een loting bij de notaris, zegt hij, kan nooit uitsluiten dat bepaalde individuen alleen een kavel kopen om er rijker van te worden. ‘Mensen loten samen met de hele familie, buren of vrienden mee en leggen zo beslag op een kavel. We hebben het een keer meegemaakt dat een marktpartij met ons had afgesproken dat ze zeventien kavels zouden verloten. Tot we erachter kwamen dat een kavel naar een werknemer van het bedrijf was gegaan – zonder te hebben meegeloot. Bleek dat de ontwikkelaar de zaak had herverkaveld naar achttien percelen. De resterende zeventien werden inderdaad verloot. Strikt genomen had het bedrijf zich aan de regels gehouden.’ ‘En zo kan ik nog wel even doorgaan. U hebt er geen idee van hoe geraffineerd ontwikkelaars en particulieren zijn om de regels te omzeilen. Hoe kun je dat als overheid tegengaan? Dat ligt heel lastig.’
Vette winst pakken
Relaties van Grouwels Daelmans boekten tonnen winst (in euro’s) op kavels waar ze zelf niet gingen wonen. Het zijn veelal complexe transacties. Hieronder een voorbeeld.
Grouwels Daelmans verkopen in 1998 een perceel bouwgrond van 591 vierkante meter aan Martin Wouters uit Ulestraten. De koopprijs is 258.750 gulden (117.611 euro). De akte passeert op 8 september 1999. Wouters ‘verkoopt’ binnen vijf maanden door aan oud-directeur René Hillegers van Grouwels Daelmans en aannemer Johan Hermans. Hermans is een oude bekende van Wouters; hij bouwde ooit zijn huis.
Hillegers en Hermans zijn alleen economisch eigenaar, het juridisch eigendom blijft in het kadaster bij Wouters berusten. Dit wordt een zogeheten ABC-constructie genoemd, bedoeld om de afdracht van overdrachtsbelasting te omzeilen. Vervolgens sluiten Hillegers en Hermans op 6 februari 2000 een onderhandse koopovereenkomst met een jong, nietsvermoedend stel dat door makelaar Stienstra is aangebracht. De twee betalen op 1 mei 2001 de afgemaakte koopsom van 250.021 euro aan Hillegers en Hermans. De aannemer, niet Hermans, moet dan nog apart worden betaald.
De akte passeert pas op 31 januari 2002 als het huis is opgeleverd. De akte van levering komt waarschijnlijk zo laat om de Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente Maastricht te omzeilen. Brutowinst op grond van de akte: 132.410 euro (290.000 gulden).
Wouters, Hillegers noch Hermans willen commentaar geven op de transactie.
