Overzicht Jaarboek 2007
Verdubbeling van prijzen voor nieuwbouwwoningen in de afgelopen tien jaar grotendeels te wijten aan grondspeculatie door bouwers, aannemers en projectontwikkelaars
De Volkskrant, 12 augustus 2006
Door Merijn Rengers en Xander van Uffelen
De huizenmarkt zit verstopt en op de schaarse nieuwbouw worden woekerwinsten gemaakt. Alle macht ligt bij de bouwers die slim speculeren met grond. Gemeenten hebben het nakijken. In het voorjaar en de zomer van 1996, tien jaar voordat de eerste huizen in nieuwbouwwijk de Groote Wielen bewoond raken, weten de regionale bouwbedrijven Hoedemakers en Van Wanrooij lucratieve bouwgrond te bemachtigen ten oosten van Den Bosch. Van Wanrooij koopt op 10 maart van dat jaar twee lappen boerenland van 7,8 hectare. Hoedemakers sleept op 10 juli drie stukken grond van 12,5 hectare binnen.
De twee ondernemingen hebben een vooruitziende blik, want pas in de loop van 1997 wordt definitief duidelijk dat op de gekochte grond een Vinexwijk van 4300 woningen gaat verrijzen. De grond geeft de twee een ijzersterke onderhandelingspositie als de gemeente Den Bosch de grond wil opkopen. In ruil voor de grond krijgen Hoedemakers en Van Wanrooij het recht huizen te bouwen. Inmiddels zijn de aannemers druk bezig. Het bouwconsortium waarvan Hoedemakers deel uitmaakt, heeft al 62 woningen opgeleverd. Van Wanrooij bouwde tot dusver 24 luxe woningen en verkocht 138 appartementen.
Zoals het in de Groote Wielen gaat, zo gaat het overal in Nederland. Vergeet dus alle verhalen over aanbestedingen, openbare inschrijvingen, concurrentie, scherp onderhandelen, en inspraak van overheden, betrokkenen en inwoners. De inrichting, oplevering en verkoopprijzen van een nieuwbouwwijk worden slechts door één ding bepaald, en dat is het landjepik dat zich afspeelt lang voordat er huizen, straten en scholen verrijzen.
De reden is simpel. In de Nederlandse wet is (grond)bezit dominant. De overheid kan de mooiste plannen met een gebied hebben – zij is voor de uitvoering afhankelijk van de medewerking van de eigenaren van de grond.
Vrijwel alle (potentiële) bouwgrond in Nederland is in handen van bouwers, aannemers en projectontwikkelaars. Zij anticiperen op de nieuwbouwplannen van gemeenten door bij boeren kavels rondom dorpen en steden op te kopen, lang voordat alle bestemmingsplannen en bouwvergunningen geregeld zijn.
‘De overheid loopt achter de feiten aan’, zegt Staf Depla, Tweede- Kamerlid van de PvdA. ‘Projectontwikkelaars speuren het land af op zoek naar percelen. Want wie de grond bezit, mag daar gaan bouwen en hoeft niet te concurreren.’
De macht van de grondbezitters is een belangrijke verklaring voor de verstopte huizenmarkt. Zij dicteren het tempo waarmee huizen worden opgeleverd; en vooral zij bepalen de prijs. Mede daardoor worden al jarenlang in Nederland te weinig woningen gebouwd en bereiken de prijzen van nieuwbouwwoningen record na record.
‘Het huidige beleid is funest voor de woonconsument’, zegt directeur Frank van Loon van de Vereniging Eigen Huis. ‘De consument betaalt de hoofdprijs voor een nieuwbouwhuis waarover hij ook nog eens niets te zeggen heeft. Alles aan een nieuwe woning – prijs, type, ligging – wordt volledig voorgeschreven door de gemeenten en de projectontwikkelaars.’
Voor de bouwers is de huidige taakverdeling een lucratieve zaak. Want de bouwkosten zijn de afgelopen tien jaar slechts met 20 procent gestegen, terwijl de verkoopprijzen zijn verdubbeld, blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek en de makelaarsclub NVM. Met andere woorden: De prijsverdubbeling van een nieuwe woning naar 300 duizend euro is slechts voor 30 duizend euro te verklaren door duurdere materialen of de loonstijging van bouwvakkers. De andere 120 duizend euro steken de bouwers annex grondbezitters in eigen zak. Vandaar dat onderzoeksbureau OTB van de TU Delft onlangs constateerde dat in Vinexwijken ‘buitenproportionele’ winsten worden behaald.
Deze woekerwinsten staan in schril contrast met het gesappel van de gemeenten in Vinexwijken. Zij moeten de openbare ruimte en publieke voorzieningen betalen. Maar aangezien de gemeenten vaak geen lucratieve grond bezitten, moeten zij op grote schaal schrappen in voorzieningen om hun begroting sluitend te krijgen. Vooral parkeerplaatsen, speeltuinen, groenstroken, schoolgebouwen en winkelruimten moeten het ontgelden, bleek uit onderzoek van de Volkskrant.
Voor gemeenten is het schier onmogelijk in de onderhandelingen met huizenbouwers de overwinsten af te romen en te gebruiken voor de publieke en sociale voorzieningen in een wijk. Laat staan dat de overheid de oplevering van huizen kan versnellen of de verkoopprijzen kan verlagen. In bijna alle Vinexwijken zijn de beoogde huizenbouwers immers in het bezit van de onmisbare bouwgrond.
‘Veel projectontwikkelaars voelden al in 1995 aan hun water in welke gebieden woningen in aanmerking zouden komen voor woningbouw,’ zegt Cees van de Kreeke, namens de gemeente Den Bosch projectmanager van de Groote Wielen. De gemeente koos er bewust voor geen posities op te bouwen, zegt hij. ‘Allereerst drijft dat de prijs op. Ten tweede willen we niet met gemeenschapsgeld risico lopen. Er is altijd het gevaar dat bestemmingsplannen het niet ongeschonden redden of dat er op andere manier vertraging optreedt.’
Gemeenten hadden in die tijd de debacles van een decennium eerder – toen de lokale overheden fors verloren op de grondaankopen – nog vers in het geheugen. De gemeente Purmerend, waar in de jaren tachtig massaal gebouwd werd, kwam in zware financiële problemen door de grondaankopen.
Onder de ontwikkelaars in de Groote Wielen is naast lokale bouwers – bijna vanzelfsprekend – ook Bouwfonds, de grootste bouwer van nieuwbouwwoningen in Nederland. De ontwikkelpoot van dit bedrijf werd onlangs door ABN Amro verkocht aan de Rabobank. Bouwfonds is een van de weinige bedrijven die overal in Nederland grondposities hebben rond nieuwbouwwijken, zegt directeur nieuwe markten Friso de Zeeuw.
‘Wij hebben in alle regio’s van het land mensen in dienst die de plannen en ambities van de lokale en regionale overheden in de gaten houden,’ zegt hij. ‘Aan de hand van hun informatie proberen we op het juiste moment grond te kopen, veelal van agrariërs.’ Daarnaast, zegt De Zeeuw, wordt Bouwfonds vaak door gemeenten uitgenodigd percelen te kopen, zodat de ontwikkelaar mee kan doen in de aanleg van een nieuwe wijk.
‘Het is helemaal niet zo makkelijk een wijk van de grond te krijgen’, zegt De Zeeuw. ‘Vooral de onderhandelingen met lokale grondbezitters kunnen veel tijd kosten. Die hebben ooit een perceeltje gekocht, en willen daar zo veel mogelijk aan verdienen. Als het even kan zonder mee te betalen aan de collectieve voorzieningen in het gebied. Bijna elke wijk heeft wel van dat soort free riders. Bouwfonds stelt zich veel constructiever op bij de ontwikkeling van een nieuwbouwwijk.’
Dat moet ook wel. Waar de lokale spelers fortuin proberen te maken met een klein perceel, wil Bouwfonds grootschalig en op zo veel mogelijk nieuwbouwlocaties zijn stempel drukken. Een naam als lastpost is daarbij nadelig.
Bij de verdeling van de poet wordt een simpele sleutel gehanteerd: wie de meeste grond heeft in het te bebouwen gebied, mag in de toekomst ook de meeste woningen neerzetten. Een hectare levert in de regel het recht op twintig à dertig woningen te bouwen. Daarbij doet het er weinig toe waar de percelen precies liggen, zolang ze maar binnen de ingetekende grenzen van de nieuwe wijk liggen.
Uitzicht op een efficiëntere aanpak van nieuwbouwwijken is er echter nauwelijks. Wie de kaart van Nederland goed bekijkt, ziet op vrijwel alle potentiële nieuwbouwlocaties dezelfde lappendeken van grondeigenaren die de Vinex-wijken nu parten speelt. Het landjepik is nog springlevend.
Het onderzoek naar grondtransacties in Vinexwijken is gebaseerd op gegevens van het Kadaster. De ruim 35 duizend transacties in de periode 1993-2005 zijn samen met adviesbureau 4iTrust gezuiverd en geanalyseerd. Gegevens van de Vinexwijken Haarlemmermeer en Almere Poort bleken te vervuild en zijn buiten beschouwing gelaten. Met medewerking van Emiel Hoogendijk (de Volkskrant) en Klaas Deves (4iTrust).
Toelichting
Worstelen met computerbestanden
Tussen 1995 en 2005 verdubbelden de huizenprijzen. De kosten om een nieuwe woning te bouwen stegen slechts met twintig procent. Volkskrant-redacteuren Merijn Rengers en Xander van Uffelen vroegen zich af wie de winst in zijn zak heeft gestoken. Een simpele vraag. Maar de zoektocht naar het niet eens volledige antwoord duurde negen maanden.
Door Merijn Rengers en Xander van Uffelen
Ergens moeten personen zijn die woekerwinsten hebben behaald met de bouw van nieuwe woningen, wisten we. Neem een doorsnee woning die in 1995 zo’n 150 duizend euro kostte. In 2005 betaalden huizenkopers voor datzelfde huis maar liefst 300 duizend euro, terwijl de kostprijs van een nieuwe woning slechts 30 duizend euro hoger lag. Het verschil van 120 duizend euro is schone winst in het handje, Maar wie heeft hiervan geprofiteerd? De boer, op wiens land de woning is gekomen? De aannemer die het huis mocht bouwen? De gemeente die al het land heeft opgekocht voor de aanleg van een Vinex-wijk? De projectontwikkelaar die de woningbouw organiseert? Of toch de eerste huiseigenaar die relatief goedkoop zijn woning wist te bemachtigen?
Om deze vragen te beantwoorden moesten we naar het Kadaster. Huizendeskundigen stellen immers altijd dat hogere grondprijzen zich vertalen in hogere nieuwbouwprijzen. In het Kadaster, dat alle grondtransacties van Nederland bijhoudt, moest eenvoudig te achterhalen zijn wie eigenaar was van de grond en hoeveel geld hij bij verkoop heeft gekregen.
Om het onderzoek enigszins af te bakenen besloten we ons te richten op de Vinex-locaties waar meer dan vijfduizend woningen verrijzen. Dat leverde zestien gebieden op. Amsterdam viel af, omdat IJburg in het water verrijst en er dus geen oorspronkelijke landeigenaar was. Van de overige vijftien gaven we aan het Kadaster de coördinaten van de wijk . We vroegen om alle grondtransacties vanaf 1993 tot het moment dat de grond voor de nieuwbouwwijk in kleine kaveltjes werd opgedeeld.
Dat hebben we geweten: ons verzoek leverde ons vijftien Excel-bestanden op met in totaal zo’n 32 duizend transacties. Een paar dagen later viel de rekening van duizend euro voor deze informatie op de deurmat.
Gekke gegevens
Normaal gesproken is het sorteren van gegevens in computerprogramma Excel goed te doen. We gebruiken het regelmatig bij salarisonderzoek: cijfertjes invoeren, even op de sorteerknop drukken en je hebt een lijstje met de grootste verdieners. Maar bij deze gegevens over grondtransacties lag dat anders. De Excel-bestanden zaten vol gekke gegevens, er bleken dubbeltellingen tussen te zitten en sommige gegevens ontbraken. Even sorteren was dus niet genoeg om de gegevens van het Kadaster te kraken.
In een eerdere fase hadden we 4iTrust al benaderd, een bureau gespecialiseerd in boekhouding. De specialisten van 4iTrust toveren met ingewikkelde softwareprogramma’s gegevens uit Excel-bestanden. Na intensief overleg en het bestuderen van de Kadastergegevens probeerden we een zoekmethode te bedenken.
Na een tijdje moesten we een teleurstellende conclusie trekken. De gegevens over koopprijzen waren onbetrouwbaar en daarmee onbruikbaar. Bij het Kadaster hoef je de prijs van grond niet altijd te melden. Bovendien blijken in een kadastrale akte soms diverse transacties te zijn verstopt. Het is daarom ondoenlijk een geldbedrag te vinden. Dit zette een streep door de gedroomde opening krant: ‘In Vinex-wijken verdienden speculanten XXX miljoen euro met grond.”
Waar het Kadaster weinig interesse heeft in geld, is er wel veel belangstelling voor hectares. Het optellen en aftrekken van vierkante meters grond is tenslotte de kerntaak van het Kadaster. Maar ook deze gegevens waren lastig te begrijpen. Soms bleek een perceel door meer personen te worden verkocht, bijvoorbeeld als een boerenfamilie met meerdere broers en zussen hun land van de hand deden. Het leek dan net of elk familielid het land verkocht, terwijl in feite het land maar één keer werd verhandeld. Dat soort dubbeltellingen konden we er met enkele slimme softwaretrucs uithalen. Maar er waren meer hobbels. Telkens weer togen we naar het Amsterdamse Museumplein waar het kantoor van 4iTrust is gevestigd.
Verrassende namen
Vele maanden later en vele illusies armer, hadden we uiteindelijk een lijst met namen en hectares in handen. Per Vinex-locatie was bekend wie de grootste kopers en verkopers van grond waren. Maar helemaal lekker voelden we ons er niet bij. Er stonden namen op die je niet zou verwachten. Zo leken de nazaten van Frits Philips zich te ontpoppen als grondspeculanten nabij Eindhoven. Energiebedrijf Essent was de belangrijkste grondkoper bij een nieuwbouwwijk nabij Helmond.
Een blik in Kadaster online leerde ons dat de Philipsjes een landgoed aan de andere kant van de snelweg bezaten. Terwijl de afvalpoot van Essent grond opkocht rond een voormalige vuilnisstortplaats. Die stortplaats werd omgebouwd tot park, golfbanencentrum en dierentuin, iets waar we maar direct een verhaal van hebben gemaakt (zonder overigens te melden hoe we aan dit onderwerp gekomen waren).
Maar goed, de Kadastergegevens die we maanden eerder voor duizend euro hadden gekocht, deugden voor geen meter. De selectie was te grof. Ook stukken land buiten de Vinexwijk zaten in het bestand. En aangezien deze duizend euro nog een vriendenprijsje was, wilde het Kadaster niet alsnog de correcte getallen leveren.
Ons restte weinig anders dan onderzoeksmedewerker Emiel Hoogendijk aan het werk te zetten. Emiel is een VU-student (inmiddels afgestudeerd), die klussen op de redactie doet. Zo heeft hij alle salarissen van topbestuurders ingevoerd. Nu moest hij in Kadaster Online bij alle grote grondtransacties nagaan waar de grond precies lag. Tegelijkertijd zocht hij met behulp van de Kamer van Koophandel uit welke eigenaar school achter allerlei onbekende BV’s. Zo hanteert Bouwfonds verschillende namen. Al dit uitzoeken was een monnikenwerkje van een paar weken. Uiteindelijk leverde dat wel een geschoonde lijst op van grondkopers en grondverkopers. Per Vinex-wijk wisten we nu wie de grondbezitters waren
Jacht op grond
Met de lijstjes in de handen konden we uiteindelijk doen waar we goed in zijn: artikelen schrijven. Vier onderwerpen drongen zich op. Er waren allerlei lokale bouwbedrijven die grond hadden gekocht. Er waren opmerkelijk genoeg ook pensioenfondsen actief als grondhandelaar. Allerlei woningbouwcorporaties doken op de schaarse bouwgrond. En tenslotte waren er de oude landbezitters die een financiële klapper hadden gemaakt met grondverkoop, op plekken waar nieuwbouw verrees. Aan elk van de vier groepen besteedden we een verhaal, gebaseerd op de lijstjes maar uiteraard ook op gesprekken met betrokkenen.
Al het speurwerk leverde ons een duidelijk beeld op. Lokale bouwondernemers wisten al voor de bestemmingswijziging grond te bemachtigen. Deze grond verkochten ze aan de gemeente in ruil voor een plekje in het bouwconsortium. Grond was voor de bouwers de beste manier om een lucratieve bouwopdracht te verwerven. Aangetrokken door de mooie rendementen waren ook pensioenfondsen in de grondhandel gestapt. De corporaties tenslotte, die sociale woningen moeten bouwen, voelden zich gedwongen ook mee te doen. Zonder grond zouden ze nooit de bouw van goedkope sociale woningen kunnen financieren.
De Vereniging Eigen Huis, maar ook de bekende bouwhoogleraar Hugo Priemus spraken schande van deze praktijken. Ze dringen bij de politiek aan op ingrijpen. Maar een oplossing verzinnen voor dit probleem is niet eenvoudig. Als je de overheid meer macht geeft om land te onteigenen, is dat een breuk met het in Nederland sterk gewortelde private recht op eigendom. Bouwers en grondeigenaren gewoon hun gang laten gaan, zodat er wellicht meer woningen gebouwd worden, is in strijd met alle pogingen om de ruimtelijke orde te beheersen en niet alle plekjes groen vol te bouwen.
Voor ons was de zoektocht naar de grondspeculanten van Nederland soms hilarisch en geregeld teleurstellend. Maar op het eind hadden we toch ook een voldaan gevoel. Eén ding blijft ons dwarszitten. Bij aanvang hadden we de hoop een methode te ontwikkelen waardoor we keer op keer interessante informatie uit het Kadaster zouden kunnen toveren. Maar het afgelopen jaar hebben wij het Kadaster niet meer gebeld.
