“Er gaat ook heel veel goed.” Wicher F. Schönau (35) van organisatieadviesbureau Twynstra Gudde wordt op feestjes vaak aangeklampt vanwege vastgoedprojecten die niet goed gaan. Tegelijkertijd spreekt Schönau op de VVOJ Conferentie over de vastgoedmissers in de semi-publieke sector.
door Jochem van Staalduine
De journalisten in de zaal willen weten waar ze hun voelsprieten moeten uitsteken, hoe ze een geval zoals Vestia van veraf kunnen zien aankomen. Waaraan herken je het drijfzand onder het bouwproject?
Een rode draad in slechteprojectbeheersing, zegt Schönau, is de langdurigheid van een project. De kans dat het misgaat wordt groter als een project zich voortsleept en een nieuwe bestuurder of een nieuw college wordt aangesteld. De nieuwe bestuurder weet niet waarom het vastgoedproject van start is gegaan en wil zijn eigen handtekening achterlaten. Schönau: “Op het allerhoogste niveau durft men niet altijd te zeggen dat men het niet snapt.”
Hij noemt het Nationaal Historisch Museum in Arnhem als voorbeeld. “Het project bleef te politiek en werd niet voldoende inhoudelijk. De tegenstanders van het project pakten het momentum. De vraag is nu: wie wilde dat nou museum nou eigenlijk?”
Even vaak is het probleem al gezaaid bij de conceptie van het vastgoedproject. Neem de ‘vastgoedmisser van het jaar’, het ROC in Leiden, waarbij Minister Bussemaker van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap moest bijspringen.
Schönau: “Er zijn aantoonbaar te veel vierkante meters gebouwd en er is een financiële constructie gesloten waar ik voor het ROC geen voordelen in zie.” Het ROC verkocht het nieuwe gebouw voor een periode van twintig jaar en leaste het gedurende die periode in. Na afloop van die twee decennia zou het ROC het gebouw terugkopen.
Wat nu te doen als journalist?
In gesprek met Schönau krijgen de journalisten in de zaal een behoorlijke hoeveelheid adviezen mee om vastgoedprojecten te kunnen onderzoeken. Het blijft moeilijk, erkent Schönau, vooral omdat experts over het algemeen betrokken zijn bij adviesbureaus en geen belang hebben bij aandacht van de pers.
Toch zijn er tekenen aan de wand. “Kijk naar de constructie van financiële beloning van de adviseur. “Vergelijk het met het kopen van een huis bij de makelaar”, zegt Schönau. “Als hij een percentage van de verkoopprijs krijgt, heeft hij belang bij het hooghouden van de prijs.”
Een andere giveaway is de aan- of afwezigheid van kritische adviezen, meestal gegeven door externe adviesbureaus. Journalisten kunnen kijken naar de inhoud van die adviezen en naar de verandering die het project daardoor heeft ondergaan. Ook de al dan niet gemaakte risicoanalyse en de toepassing daarvan kunnen veelzeggend zijn, zoals de post onvoorziene kosten.
Tegen de aard van het beestje in moet de journalist ook niet te veel aandacht besteden aan investeringsbudgetten. De aandacht voor investeringsbudgetten kan in een angstcultuur tot rare mechanismen leiden. Schönau: “Als de buitenwacht dat doet, doen bestuurders het ook. Voorstellen die zichzelf terugverdienen, zoals voor groene energie, kunnen worden afgeschoten uit angst van bestuurders om over het investeringsbudget heen te gaan.”
